[서울포스트] [포커스] 부동산정책 무엇이 먼저인가

[포커스] 부동산정책 무엇이 먼저인가 예측 가능한 정책 제시..사유재산권 최대 보장해야 문회식 기자 (기사입력: 2007/02/22 15:38)

△ 자료 ⓒ에이스부동산 부동산 정책의 현실 강남 재건축 아파트의 대명사격인 서울 잠실주공 5단지, 개포주공 1단지 등 강남의 핵심 재건축 단지들의 가격이 4년새 3배 이상의 가격 상승이 있었는데, 그동안 쏟아져 나온 정부의 여러 대책들이 과연 어느정도 효과가 있었는지 다시 한 번 생각해 보아야 할 것 같다. 주택의 가격을 선도하는 강남지역의 고급.중대형 아파트들의 가격은 과열과 거품이 끼어있다고 하는데 그 만큼의 내재적 가치가 있거나 희소성으로 인해 그런 가격으로 시장에서 거래되고 있다고 본다면 그런 선호 아파트들의 공급을 늘려서 과열을 진정시키고 희소성을 제거하는 근본적인 처방으로 정책의 방향을 잡아야 하지 않는가. 근래 주택과 관련한 규제 일변도의 조치들을 살펴보면 후분양제와 안전진단 기준강화(2003년), 임대주택 의무비율(2005년 5월), 소형주택 의무비율 확대(2005년 5월), 입주권 양도세 강화(2006년 1월), 재건축 초과이익 환수(2006년 3월)등과 같이 공급 억제 정책들이 나왔고 금년에는 총부채 상환비율(DTI)을 적용, 대출을 규제하는 등 수요까지 억제하며 급기야 분양가 상한제에 민영아파트 분양원가까지도 공개해야하는 주택법이 현재 국회에서 대기하고 있으니 시장에서의 자율적 거래 환경들은 최악의 상황으로 치닫고 있는 현실이다. 1차적으로 수요와 공급을 맞추어 가격을 안정시키는 환경을 조성해야 함에도 공급 뿐만 아니라 과도한 세금이나 대출억제 등으로 건전 수요까지 가로막고 있으니 어찌 정상적인 시장이 형성 되겠는가. 정부의 정책은 거래를 도와주고 자금의 흐름과 순환이 막히지 않도록 하는 역할을 해야 하는데 개인들의 가계자금, 자영업자들의 긴급자금 까지도 DTI 라는 틀로 은행들을 옥죄고 있으니 그런 규제들만으로 건전한 시장이 만들어 질 리가 없다. 이런 규제 정책들은 시장을 왜곡시키고 정상적인 시장가격을 가로막아 어느 한 순간 틈만 보이면 일순간에 분출하여 정부정책에 대하여 심각한 “시장의 복수” 형태로 나타날 수 있다는 것을 정부에서는 알아야 할 것이다. 집을 짓고 싶은 사람들에게 더 많은 집을 지을 수 있게 해주고, 집을 사고 싶은 사람에게 살 수 있도록 도와주고 돈을 쓰고 싶은 사람에게 쓸 수 있도록 해 주어야 할 정부 정책이 시장을 규제하고 내집을 담보로 긴급자금도 쓸 수 없도록 한다면 어찌 시장 경제를 하는 국가라 할 수 있겠는가. 부동산 정책은 일관성이 요구되고 예측이 가능해야 자유 시장경제에서 자금은 수익이 난다면 언제나 어디로나 흘러들기 마련인데 선의적인 성격이든 투자적인 성격이든 수익이 나는 곳으로 흘러든 자금을 죄악시하고 투기자로 내 모는듯한 정책들을 우리는 현재 목도하고 있다. 부동산 양도로 얻은 수익을 중과세하여 국세로 환수함으로써 부동산 투기를 막고 가격을 안정시키고자 2005년 하반기에 “부동산 거래 실명제”를 전격적으로 시행하였는데, 조세징수의 형평성 및 과세의 획기적인 기초를 마련했음에도 환영받지 못하고 매도가격에 양도세를 덧붙이는 등의 부동산 가격의 안정에도 악영향을 미쳐 오히려 그 정책의 그늘이 깊어지고 있음을 알 수 있다. 기존의 법 테두리 안에서 적극적으로 투자했거나 그야말로 선의적으로 투자했거나 간에 윽박지르다시피 유예기간 1년(2006년)내에 처분하지 못하면 모든 취득자들에게 중과세로 다스리겠다고 하는 상황은 아닌가. 그 어떤 정책도 시장의 신뢰를 잃어버리면 정상적으로 작동하지 않는 법인데, 기존의 법 테두리 안에서 정부정책을 믿고 따른 과거의 주택 취득자들에게 까지 소급적용하여 일관성없고 예측할 수 없는 상황으로 내 모는 우를 범했던 것이다. 물건이 시장에 쌓이게 하여 가격하락을 유도했어야 할 정책이 중과세가 무서워 물건이 시장에 나오지도 못하게 하고 과거의 취득자들까지도 투기자로 보는 듯한 정책이 어떻게 시장에서 경제주체(국민)들의 신뢰를 받을 수 있겠는가. 어설픈 사인이나 메시지를 시장에 보내지 말라 작년(2006년)에 정당 관계자들의 양도세 완화 필요성 언급이나 건교부 장관의 신도시에 관한 언급에서 우리가 경험했던 바로 부동산 정책을 한마디씩 거들었던 일들이 시장에서 어떻게 받아들여지는지를 확실히 보았다. 지극히 경색되고 왜곡된 현재의 주택시장은 틈만 있으면 용암을 내뿜듯 분출하고자 하는 상황임을 인지한다면 관계자들의 부동산 정책에 대한 언급은 극도로 자제되어야 할 것이다. 대선이 아직 10여 개월이나 남은 현재, 앞으로 대선주자들이 표심을 잡기위해 헤아릴 수 없을 많큼 각종 부동산 정책이나 개발계획들이 발표될 터인데 참으로 걱정이 아닐 수 없다. 공급을 늘려주는 근본적 문제 해결이 먼저다 경제는 가치를 사는 것이라고 한다. 자발적인 교환(거래)을 통해서 당사자 모두의 개별적 가치가 증가하면 종국에 국가의 가치도 늘어나게 되는 것이다. 물건의 가치를 느끼지 못하는 사람에게서 매우 가치있게 여기는 사람에게로 이전 되었다는 것은 그 교환의 과정을 통해서 실질적으로 가치가 증가되었음을 나타내는데 그런 가치의 교환 즉, 자율적 거래를 살려야 하는 것이 경제의 기본이라고 우리는 알고 있다. 자율적 거래와 건전한 시장이 형성되기 위해서 가장 먼저 해야 할 일이 주택의 수급을 맞추는 것부터 시작되어야 함은 다시 말 할 필요가 없다. 지난 수 년간 우리가 보아서 알고 있듯이 공급이 부족한 상태에서는 그 어떤 정책이나 규제도 왜곡된 주택 시장을 바로 잡을 수 없다는 것을 이제는 알아야 할 것이다.

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